부담부증여 양도소득세 계산 모음

부담부증여 양도소득세 계산 모음

부담부증여 양도소득세

자식에게 세금없이 줄수있는 금액과 아닌 금액을 알아보세요. 6억 증여시 세금이 얼마나올지도 함께 살펴보세요. 부모님이 아들,딸에게 아파트를 마련해주는 경우가 많죠. 아무래도 집값상승으로 자녀들이 직접 집을 구하긴 힘들테니 말이죠. 

 

자식명의로 새로운 주택(아파트,빌라 등)을 구할때 취득자금의 일부 또는 전부를 도와주는걸 현금증여라고 부르며 부모가 기존에 소유하고 있는 주택을 증여하는걸 부동산 증여라고 부릅니다. 즉, 갖고있던 부동산을 주는 과정에서 발생하는 세금을 의미합니다.

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부담부증여란?

1가주 1주택자면 굳이 볼 필요도 없는 내용입니다만 다주택 소유자는 대부분 자녀에게 부동산 명의이전을 통해 증여를 하는 경우가 상당수 입니다. 단어를 이해하려면 끊어서 보면 편합니다. 부담한다는 말처럼 누군가에게 짐을 옮겨주는걸 의미합니다. 가운데 부는 부모님이라고 생각하면 되구요.

 

증여는 말그대로 부모 자식간에 물건을 주는걸 말하죠. 전부 풀어서 따져본다면 부모가 소유한 아파트 등 주택을 자녀에게 줄때 기존의 아파트 빚이나 전세보증금을 자녀가 부담하는 조건으로 주는걸 의미합니다.

 

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부담부증여 계산법

1. 부모님이 시가 6억원의 아파트를 소유중입니다.

 

2. 아파트를 담보로 은행으로부터 2억원의 빚이 있습니다.

 

3. 6억원 - 2억원 = 4억원이 증여됩니다.

 

4. 자녀는 부모님 대신 2억원 변제 또는 상환의무 발생합니다.

 

5. 부모님 입장에서 2억원은 양도소득세가 발생합니다.

 

6. 자녀는 4억원에 대한 증여세와 취득세를 부담합니다.

 

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세금 절세하는 방법

다주택자를 잡자는 정부의 공세에 발빠르게 대처하고자 미리 자식에게 주택을 넘겨주는 다주택자들이 늘고있습니다. 누구라도 세금을 더 내고 싶은 사람은 없을테니 말이죠. 하지만 이건 어디까지나 저가 주택에 한해서 이뤄져야할 방식입니다. 무턱대고 무조건 부담부 증여가 절세효과가 클 거라고 여기면 안됩니다.

 

2주택자 A씨가 5억원에 취득한 아파트가 현 시세로 10억원, 공시가격은 7억원을 팔지 아니면 자식에게 물려줄지 고민한다고 해보죠. A씨의 아파트는 전세보증금 6억원에 세입자를 받아둔 상황입니다. 지금 시세대로 넘기면 양도소득세만 2억 4,600만원이 발생합니다.

 

 

자식에게 준다면 어떨까요? 3억 500만원이 발생해 남에게 파는것보다 더 크게 때려맞습니다. 이는 자식에게 명의를 넘겨줄떄는 증여취득세 8,700만원도 부과되기 때문이죠. 왜냐하면 정부가 다주택자들의 이와같은 꼼수성 증여를 막고자 기존 증여취득세율 3.5% -> 12%로 올렸기 때문입니다.

 

만일 부담부증여를 선택한다면 현재 주택 시세에서 전세보증금을 뺀 4억만 인정되기 때문에 결과론적으로만 따지면 총 세금은 2억 2천만원이 나오기에 제 3자에게 양도하는 것보다 더 적은 세금이 발생하게 됩니다. 하지만 이는 어디까지나 증여가액이 10억원 미만인 경우일 경우만 권장합니다.

 

증여가액이 10억원을 넘어가면 40~50%의 증여세율이 적용되기 때문이죠. 따라서 본인의 소유한 주택이 어느정도 수준인가에 따라 결정해야할 것으로 보입니다.

 

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부담부증여 양도소득세와 관련된 계산질문

증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 증여를 하더라도 양도소득세는 비과세 됩니다.

 

부담부증여일이 6월 30일이면 한시적으로 중과배제가 적용될 것으로 보입니다. 이런 상황일 경우라면 장기보유공제도 적용되며 중과세하지도 않습니다.

 

증여재산가액은 1억 4천 2백만원으로 보면 본인이 증여받는 부분은 공제액에 미달함으로 증여세는 없을 것이고 배우자가 증여받는다면 자진납부할 세액은 1,794,500원이 됩니다. 승계하는 채무에 대한 양도세는 취득가액, 취득시기 그리고 조정대상지역 등의 정보를 알아야만 계산이 가능합니다.

 

취득세는 공시가격을 기준으로 과세되며 증여는 3.8% 채무는 1.1% 세율이 적용됩니다. 빚을 갚을 능력이 없다고 인정된다면 채무승계에 대해 3.8% 과세될 수 있습니다.

 

부부간의 증여재산공제는 소급 10년 합산으로 6억원이지만 부동산 양소득세가 6억원 이하가 없다는 건 아닙니다. 즉, 증여하는 분양권 평가액이 6억원 미만이라면 증여세는 신고만 하면 되지만 부담부증여시에는 프리미엄이 있으면 양도소득세가 산출되므로 채무를 내리물림하지 않는 일반 증여가 더 현명한 선택으로 보입니다.

 

말이 어렵게 느껴져서 피하던 정보를 이렇게 다뤄보니 한결 마음이 가벼워집니다. 부담부증여 양도소득세 계산 모음으로 몰랐던 내용을 많이 습득한 시간이 되셨길 바라며 글을 정리합니다.